Что изменилось на рынке жилья в Воронеже за 2023 год и стоит ли покупать квартиру в 2024-м

Несмотря на прогнозы о стагнации рынка недвижимости, для риелторов 2023 год выдался стабильным и успешным. Особенно динамичным стало первое полугодие: и первичный, и вторичный рынки недвижимости были одинаково востребованы. Воронежцы активно тратились на жилье, но цены плавно росли. Предполагается, что новый, 2024 год принесет много «сюрпризов» для тех, кто планирует приобрести жилье. Об этом, а также об итогах 2023 года корреспонденту Voronezh1.ru рассказала глава Гильдии Риелторов Черноземья (ГРЧ) Галина Панова:

— Во втором полугодии 2023 года люди стали чаще задумываться о покупке недвижимости. Но уже в июле Центробанк повысил ключевую ставку больше чем в два раза: с 7,5% до 16%. Закономерно, что в это же время стали востребованы льготные ипотеки с господдержкой.

Август и октябрь, по словам Галины Пановой, принесли риелторам рекордные продажи по новостройкам и по выдачам ипотек. В частности, активно стали оформляться сделки с отлагательными условиями (сделки, когда права и обязанности сторон возникают с наступлением оговоренного условия. — Прим. ред.). Сформировался ажиотаж:

— Если в начале 2023 года на спрос [на рынке недвижимости] влияли субсидированные ставки от застройщиков, то вместе с ажиотажем всё изменилось. Прошла выгода: застройщики сами отказались от субсидий.

А совсем недавно — 23 декабря — правительство скорректировало условия выдачи льготных ипотек. Тогда первоначальный минимальный взнос поднялся с 20% до 30%. Сравнялась сумма выдачи кредита по всем регионам — 6,5 миллиона рублей.

— В 2023 году жилье не дешевело. Это касается как первичного, так и вторичного рынков, — говорит Галина Панова. — За год вторичка подорожала на 12%, а новостройки — на 15%.

Несмотря на повсеместное повышение цен, первичный рынок недвижимости выглядит более целесообразным для покупки, считает риелтор:

— На сегодня ставки по ипотеке выгоднее на первичном рынке. Но всё зависит от возможностей заемщиков, ведь банки ужесточают критерии по выдаче ипотеки. Так, по семейной ипотеке первоначальный взнос увеличен до 50% для тех, кто одобрялся по двум документам.

Динамика заметна уже сейчас: те, кто планировал приобрести жилье на вторичном рынке или в готовых домах, перешли в сегмент новостроек. Те, кто не смог себе позволить приобрести жилье в новостройке, стали арендаторами и продолжили снимать жилье.

Кстати, об аренде. В июле спрос на арендные позиции вырос, выросли и арендные ставки. Помимо этого, увеличивается спрос на посуточную аренду: это связано с развитием внутреннего туризма. Скорее всего, тенденция сохранится в 2024 году.

— Если отбросить сухую выгоду, то выбор недвижимости сейчас крайне индивидуальный. Всё зависит от ликвидности объекта, платежеспособности клиента и программ, которые он намерен реализовать. Для нас, [риелторов], главная задача сейчас — сделать так, чтобы клиент чувствовал себя как можно более комфортно. Поэтому с целью экономии мы прибегаем к программам рефинансирования, изучаем возможности и ограничения клиента, — говорит Галина Панова.

Что касается материнского капитала, то с ростом цен его средств часто стало не хватать даже на закрытие первоначального взноса.

Зато приятная тенденция наметилась в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

— Сегмент ИЖС в 2023 году вырос вдвое. Это связано с ценообразованием строительства на частных участках и доступными программами. Если не углубляться в подробности, то государство поощряет развитие ИЖС. Пока говорить рано, но в 2024 году сегмент ИЖС должен продолжать набирать обороты. Тогда с этим рынком будем работать тщательнее, — говорит риелтор.

Давать какие-то гарантии сложно. На рынок жилья в 2023 году повлиял ряд положений, изданных государством во втором полугодии. Речь об уже упомянутом увеличении ключевой ставки до 16%:

— Из-за этого ипотечные ставки на вторичном рынке достигают 18–19%, — объясняет Галина Панова. — Это очень дорогая ипотека, которая прямым образом влияет на спрос в сегменте вторичного жилья.

Давать прогнозы без оглядки на деятельность Центробанка глупо, уверяет Галина. Так, ближайшее заседание регулятора намечено на февраль 2024 года. До этого времени рынок, скорее всего, будет «привыкать» к текущим условиям. В январе праздники, поэтому процесс затянется.

— В первом квартале ожидается ослабление спроса. Скорее всего, предложение будет расти. В связи с этим наши специалисты будут принимать компромиссные решения по тем или иным программам, будут оглядываться на такие подзабытые решения, как альтернативные сделки (обмен недвижимостью с доплатой. — Прим. ред.), — предполагает президент ГРЧ. — Правительство не даст в «обиду» флагманов строительной отрасли, ведь от них зависит много экономических показателей. А наш поиск альтернативных «дедовских» программ, наверное, удержит рынок в равновесии.

Как в действительности будет обстоять дело на рынке недвижимости в 2024 году — вопрос. Во многом всё будет зависеть от самих специалистов по недвижимости, говорит эксперт:

— Ключевая ставка снизится в 2024 году. Но случится это точно не в первом квартале: предпосылок нет. По личному опыту я уверена, что ликвидные, качественные объекты будут продолжать пользоваться спросом и до того, как ставку понизят. Поэтому главным трендом в предстоящем году станет увеличение качества и сервиса — причем как от застройщиков и риелторов, так и от банковского и страхового секторов.

Не стоит забывать о геополитических и экономических событиях, которые произойдут в 2024 году, считает глава ГРЧ. Наконец, нужно смотреть на финансовые возможности потребителей и предложения на рынке.